Investice do nemovitostí: kde hledat největší výnos a na co si dát pozor?

Češi už dlouhá léta sázejí na nemovitosti jako na jistotu při budování a uchování majetku. Jenže zatímco v tabulkách mohou výnosy vypadat skvěle, realita je podle Jana Zedníka komplexnější.
Klíčem je dívat se nejen na hrubý výnos, ale i na ten čistý a pečlivě vybírat lokality s reálným potenciálem.

Hrubý výnos není realita

Výnosnost nemovitostí stojí na dvou pilířích: růstu kapitálové hodnoty a příjmu z nájemného. Zatímco první hodnota je motorem dlouhodobého bohatství, nájemné rozhoduje o cashflow investora.

Nejvyšší hrubé výnosy vycházejí na papíře v rizikových lokalitách Ústeckého, Karlovarského a Moravskoslezského kraje. Jenže excel vám nezapočítá horší platební morálku, vyšší pravděpodobnost škod nebo složitější správu. Bez spolehlivého správce tak jde spíše o podnikání než o pasivní investici.

Regiony s potenciálem růstu

Výnos ale není jen o číslovkách. Důležitý je i potenciál růstu kapitálové hodnoty. Ten mají především regiony, kde ceny zatím nedosahují úrovně Prahy nebo Brna, ale postupně k nim konvergují.

V Ústeckém kraji lze za zajímavé považovat například Ústí nad Labem, Most, Chomutov, Teplice nebo Litvínov. Tyto lokality kombinují dostupnou cenu, práci, služby a dobré spojení do metropole. Právě taková města mohou v příštích letech nabídnout růst hodnoty i slušnou výnosnost z nájmů.

Hrubý vs. čistý výnos v praxi

Hrubý výnos spočítáme jednoduše:

(roční nájemné bez odhadů oprav / pořizovací cena nemovitosti) × 100

Dnes by měl v regionech dosahovat alespoň 4–5 % ročně. Jenže čistý výnos je realističtější metrika, která odráží skutečné cashflow.

Proto je potřeba započítat také:

• pojištění a daň z nemovitosti,
• rezervu na neplatící a prázdné měsíce („delikventní koeficient“),
• případné i náklady na správu.

Co očekávat do budoucna?

Dvojciferné čisté výnosy, které byly v regionech kdysi běžné, jsou minulostí. Přesto regionální nemovitosti stále nabízejí vyšší návratnost než metropole, ovšem s vyšším rizikem a náročnější správou.

Investor si tak musí zvolit strategii:

• Metropole = konzervativnější cesta, nižší riziko, snazší správa
• Regiony = vyšší potenciál, vyšší výnos, ale také více podnikatelského přístupu

Obě cesty mohou fungovat, pokud se investor dívá na data realisticky a má jasně nastavený systém správy.

Investice do nemovitostí zůstávají atraktivní součástí portfolia, ale rozhodně nejsou bez rizika. Klíčové je nepodléhat iluzi „garantovaného výnosu“ a dívat se na čísla střízlivě, ideálně nejen v Excelu, ale i v praxi. Výběr lokality, nastavení nájemních smluv, prověření nájemníků i dlouhodobá strategie správy jsou faktory, které rozhodují o tom, zda se z investice stane stabilní zdroj příjmů, nebo nekonečný kolotoč starostí.

Ať už se investor vydá cestou konzervativnějších metropolí, nebo sáhne po odvážnějších regionech, vždy platí jedno: úspěch stojí na datech, realistických očekáváních a pečlivě nastaveném systému. A právě proto je důležité mít partnera, který dokáže propojit znalost trhu s dlouhodobou strategií – a pomůže přetavit čísla na papíře v reálný výnos.